En Francia, una casa prefabricada, modular o de entramado de madera se financia como cualquier casa nueva construida en tu terreno. Los bancos usan un préstamo hipotecario clásico que se entrega a medida que avanza la obra. El sistema francés añade fuertes protecciones al comprador, que también dan tranquilidad al banco.
Esta guía explica cómo se entrega y se devuelve el préstamo, el contrato CCMI y su calendario legal de pagos, el seguro obligatorio, los límites de endeudamiento, el PTZ en 2026 y otras ayudas. El directorio CasitaLand incluye 31 fabricantes franceses y 129 modelos.
Cómo funciona el préstamo de construcción
Firmas un único préstamo para el terreno y la casa. El banco paga el terreno ante notario y después entrega el resto cuando el constructor pide cada pago (déblocage progressif). Durante la obra hay dos fórmulas:
- Intereses intercalarios: pagas solo los intereses de lo entregado, y las cuotas completas empiezan tras el último desembolso.
- Carencia (différé): las cuotas se aplazan hasta el final de obra, pagando los intereses cada mes o sumándolos al capital.
Una casa prefabricada acorta esta fase. Con la licencia concedida, la fabricación y el montaje son más rápidos que una obra tradicional: pagas intereses intercalarios durante menos meses, a menudo además de un alquiler.
El CCMI y su calendario legal de pagos
Cuando una misma empresa aporta los planos y construye tu casa, la ley francesa exige un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Muchos fabricantes de casas prefabricadas lo usan. Te da:
- Un precio global cerrado y una fecha de entrega contractual.
- Una garantía de entrega de un tercero, que termina la casa si el constructor falla.
- Un límite legal a los pagos en cada fase.
| Fase alcanzada | Pago máximo (acumulado) |
|---|---|
| Inicio de obra | 15 % |
| Cimentación terminada | 25 % |
| Muros terminados | 40 % |
| Cubierta estanca (hors d'eau) | 60 % |
| Tabiques y carpinterías (hors d'air) | 75 % |
| Obras e instalaciones terminadas | 95 % |
| Recepción sin reservas | 100 % |
Este calendario encaja con el banco: los pagos siguen un avance comprobable en tu parcela. Si un fabricante propone otro contrato, como una venta en kit o un contrato de obra sin planos, revisa con cuidado los pagos y las garantías, porque las protecciones del CCMI no se aplican.
Fabricantes franceses del directorio
El seguro dommages-ouvrage: obligatorio
Desde la ley Spinetta de 1978, el promotor debe contratar un seguro dommages-ouvrage antes de empezar la obra. Adelanta la reparación de los defectos graves cubiertos por la responsabilidad decenal del constructor, sin esperar a que un juez designe al responsable.
- Coste: normalmente del 2 al 4 % del coste de construcción, varios miles de euros para una casa típica. Es menor cuando un constructor profesional con CCMI gestiona todo el proyecto.
- Los bancos suelen exigirlo, y sin él vender la casa en los 10 años siguientes es difícil.
- Pide el certificado decenal del constructor antes de firmar.
Muchos constructores con CCMI lo contratan por ti: pregunta si está incluido en el precio.
¿Cuánto puedes pedir prestado?
Los bancos franceses aplican las reglas del Haut Conseil de stabilité financière (HCSF):
- Cuotas de todos los préstamos, seguro incluido, de hasta el 35 % de los ingresos netos.
- Un plazo de 25 años como máximo, ampliado a 27 para obra nueva con carencia.
- Un margen de excepción limitado, sobre todo para vivienda habitual y primeros compradores.
Ejemplo: un hogar con 4.000 € netos al mes puede pagar hasta 1.400 € al mes entre todos sus préstamos. La mayoría de bancos pide además una aportación que cubra al menos la notaría y la garantía.
El PTZ en 2026
El prêt à taux zéro es un préstamo sin intereses para primeros compradores, es decir, hogares que no han tenido vivienda habitual en propiedad en los dos últimos años. Desde abril de 2025, las casas individuales nuevas vuelven a ser elegibles en todas las zonas, lo que incluye las casas prefabricadas y modulares.
- Para una casa nueva, el PTZ financia del 10 al 30 % del proyecto según tu tramo de ingresos.
- La elegibilidad se calcula con la renta fiscal de referencia de dos años antes: los ingresos de 2024 para una solicitud en 2026.
- El plazo va de 10 a 25 años, con carencia de hasta 10 años para los ingresos más bajos.
- Los límites de ingresos y de operación se elevaron en 2026.
El PTZ siempre se combina con un préstamo principal. Pide una simulación en la primera cita: cambia el importe que tendrás que pedir al tipo de mercado.
Otras ayudas
- Préstamo Action Logement: un préstamo a tipo reducido para asalariados de empresas privadas de 10 o más empleados, con condiciones.
- Prêt d'accession sociale (PAS): un préstamo regulado para hogares con menos ingresos, con gastos limitados.
- Ayudas locales: algunas regiones y municipios apoyan a los primeros compradores.
Ejemplo con cifras: un proyecto de 250.000 €
Una ilustración con cifras redondas para un primer comprador. El importe del PTZ depende de la zona, del tamaño del hogar y del límite de operación: pide una simulación exacta al banco.
| Partida | Importe |
|---|---|
| Terreno | 70.000 € |
| Casa prefabricada con CCMI | 155.000 € |
| Acometidas y preparación del terreno | 12.000 € |
| Notaría del terreno (vendedor particular) | 5.500 € |
| Garantía del préstamo y comisiones | 3.500 € |
| Dommages-ouvrage, si no está incluido | 4.000 € |
| Total del proyecto | 250.000 € |
Si un PTZ cubre el 20 % de un coste elegible de 200.000 € dentro del límite de tu zona, 40.000 € del proyecto no pagan intereses y el préstamo principal baja en la misma cantidad. Con el límite del 35 %, una cuota de 1.200 € exige unos ingresos netos del hogar de unos 3.430 €.
Calendario, del contrato a la entrega
- Simulación del préstamo con el PTZ, y reserva del terreno condicionada a la licencia.
- Firma del CCMI, con condiciones suspensivas sobre la licencia, el préstamo y la compra del terreno.
- Licencia de obras: 2 meses de tramitación para una casa individual, más 2 meses de posible recurso de terceros.
- Oferta de préstamo: la ley obliga a esperar 10 días desde que la recibes antes de aceptarla.
- Compra del terreno ante notario e inicio de obra.
- Construcción: más corta en una casa prefabricada, y después la recepción con o sin reservas.
Documentos que pedirá el banco
- El contrato de compraventa del terreno y el certificado urbanístico.
- El CCMI firmado con planos, memoria y calendario de pagos, o los presupuestos de las empresas.
- La licencia de obras, o el justificante de solicitud.
- Los certificados de garantía de entrega y de dommages-ouvrage.
- Tus últimas declaraciones de la renta, nóminas, extractos y prueba de la aportación.
Compara fabricantes franceses
Pregunta a cada uno si construye con CCMI y si el dommages-ouvrage está incluido en el precio.
Ver casas en Francia →Gastos a prever
- Notaría del terreno: en torno al 7 u 8 % si lo vende un particular. Un terreno vendido por un promotor puede llevar IVA en su lugar.
- Licencia: hace falta licencia de obras, y el arquitecto es obligatorio a partir de 150 m² de superficie.
- Urbanización y acometidas: a menudo excluidas del precio del fabricante.
- Taxe d'aménagement: un impuesto local único sobre la superficie construida.
- Garantía del préstamo: hipoteca o aval de una entidad especializada, pagado en la firma.
Errores habituales
- Firmar un contrato sin condición suspensiva de préstamo. El CCMI la incluye; otros contratos no siempre.
- Olvidar el dommages-ouvrage cuando el constructor no lo incluye.
- No comprobar si tienes derecho al PTZ antes de fijar el presupuesto.
- Comparar un precio en kit con uno llave en mano. El kit puede parecer más barato y acabar costando más.
Para una visión general del mercado, lee nuestra guía de casas prefabricadas en Francia (en inglés).
Las reglas de los préstamos cambian de un país a otro. Lee la guía del país donde vas a construir:
Preguntas frecuentes
Sí. Los bancos franceses financian una casa prefabricada o modular construida en tu terreno con licencia como cualquier casa nueva, con un préstamo hipotecario que se entrega a medida que avanza la obra.
Durante la obra pagas intereses intercalarios sobre lo entregado, o aplazas las cuotas. Las cuotas completas empiezan tras el último desembolso, normalmente en la entrega de la casa.
La principal es el PTZ, préstamo a tipo cero para primeros compradores, disponible para casas individuales nuevas en todas las zonas desde abril de 2025. Los asalariados del sector privado pueden acceder también a un préstamo de Action Logement, y los hogares con menos ingresos al prêt d'accession sociale.
Sí. El promotor debe contratarlo antes de empezar la obra. Adelanta la reparación de los defectos graves sin esperar a que un juez decida quién es responsable. Suele costar entre el 2 y el 4 % del coste de construcción.
El contrat de construction de maison individuelle, creado por una ley de 1990. Es obligatorio cuando un mismo constructor aporta los planos y construye. Fija el precio y el plazo, exige una garantía de entrega y limita los pagos en cada fase.
Es posible para primeros compradores con ingresos estables, sobre todo si un PTZ cubre parte del proyecto, pero la mayoría de bancos quiere al menos los gastos de notaría y garantía con ahorros.
Compara más de 250 fabricantes de casas prefabricadas, modulares y diminutas por presupuesto, región y sistema constructivo.
Explorar el directorio →