La autopromoción (zelfbouw) es habitual en Países Bajos, y las casas prefabricadas encajan bien en el sistema hipotecario neerlandés. Compras un terreno, firmas con un fabricante, consigues el permiso de entorno (omgevingsvergunning), y el banco financia terreno y casa juntos, con el presupuesto de obra en un bouwdepot. El directorio CasitaLand incluye 20 fabricantes neerlandeses y 39 modelos, muchos de ellos casas pequeñas y tiny houses.
Esta guía explica cómo funciona el bouwdepot y qué se puede pagar con él, cuánto puedes pedir prestado, la NHG en 2026, el coste del terreno, los permisos y las opciones para una tiny house.
Cómo funciona el bouwdepot
En una hipoteca de autopromoción, el préstamo completo se entrega ante notario. La parte del terreno va al vendedor; la parte de la obra va a un bouwdepot, una cuenta de obra que gestiona el banco. Cuando el fabricante o una empresa envía una factura, la presentas y el banco la paga desde el depósito.
- Intereses: según la entidad, pagas intereses solo por lo dispuesto, o por todo el préstamo recibiendo intereses por el saldo. Los intereses del depósito suelen ser menores que el tipo de la hipoteca: la diferencia es un coste real.
- Plazo: en obra nueva, el depósito suele durar hasta 24 meses, a veces ampliable a petición.
- Final del depósito: el dinero sobrante sirve para amortizar parte de la hipoteca.
¿Qué se puede pagar con un bouwdepot?
La regla general: todo lo que queda fijo en la casa (nagelvast) se puede pagar desde el depósito. Lo que podrías llevarte, no.
| Permitido | No permitido |
|---|---|
| La casa: construcción, entrega y montaje | Muebles |
| Instalaciones: electricidad, fontanería, aerotermia, placas solares | Cortinas y elementos sueltos |
| Cocina equipada y electrodomésticos integrados | La mudanza |
| Pavimentos, vallas y obras fijas del jardín | Tu propia mano de obra |
Cada entidad fija sus propios límites por solicitud y revisa las facturas antes de pagar: pide sus reglas antes de firmar con un fabricante.
El bouwdepot paga contra factura, lo que encaja con el calendario de pagos de un fabricante. Comprueba que el contrato indique cuándo vence cada factura y qué pasa con tus pagos si el fabricante no entrega.
Intereses del bouwdepot: dos modelos
| Intereses solo por lo dispuesto | Intereses por todo el préstamo, depósito remunerado | |
|---|---|---|
| Lo que pagas | Intereses de la hipoteca solo por lo ya entregado | Intereses de la hipoteca por el total desde el primer día |
| Lo que recibes | Nada por el saldo sin gastar | Intereses por el saldo, normalmente menores que el tipo de la hipoteca |
| Efecto neto | Lo más barato mientras el depósito está lleno | La diferencia de tipos cuesta mientras el dinero siga en el depósito |
En una casa prefabricada, la mayor parte del depósito se paga en la entrega y el montaje: el dinero puede quedarse meses en la cuenta mientras esperas la licencia y el turno de fabricación. Compara entidades en este punto, no solo por el tipo anunciado.
Fabricantes neerlandeses del directorio
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¿Cuánto puedes pedir prestado?
Las normas neerlandesas fijan dos límites:
- Ingresos: el préstamo máximo sigue normas nacionales basadas en tus ingresos y tus deudas.
- Valor: hasta el 100 % del valor de mercado de la casa terminada, fijado por una tasación (taxatie) basada en el terreno, los planos y el contrato.
Las viviendas muy eficientes permiten un préstamo mayor, lo que favorece a las casas prefabricadas bien aisladas con aerotermia y placas solares. Los gastos (notaría, tasación, asesoramiento) suelen salir de los ahorros.
La NHG en 2026
La Nationale Hypotheek Garantie te protege, a ti y al banco, si no puedes pagar tras perder el empleo o un divorcio, por ejemplo. Los bancos la premian con un tipo más bajo. En 2026:
| Punto | 2026 |
|---|---|
| Límite NHG | 470.000 € |
| Con medidas de ahorro energético | 498.200 € |
| Coste único | 0,4 % del préstamo, pagado ante notario |
| Obra nueva y autopromoción | Posible, con el presupuesto de obra en un bouwdepot |
Para una hipoteca de 400.000 €, la NHG cuesta 1.600 €, que el tipo más bajo suele compensar pronto. Por encima del límite no hay NHG y el tipo depende de la proporción entre préstamo y valor de la vivienda.
Ejemplo con cifras: una casa prefabricada en una parcela de autopromoción
Una ilustración con cifras redondas. La tasación de la casa terminada fija el préstamo máximo.
| Partida | Importe |
|---|---|
| Parcela municipal, IVA incluido | 150.000 € |
| Casa prefabricada entregada y montada | 210.000 € |
| Cimentación, acometidas, urbanización | 30.000 € |
| Notaría, tasación, asesoramiento, NHG (0,4 %) | 8.000 € |
| Total del proyecto | 398.000 € |
Si la casa terminada se tasa en 390.000 € o más, el préstamo puede cubrir los 390.000 € de terreno y obra, dentro del límite NHG, con 240.000 € en el bouwdepot. Los 8.000 € de gastos salen de los ahorros.
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Revisa el precio, lo que incluye y el plazo de entrega antes de pedir la tasación.
Ver casas en Países Bajos →Terreno y permisos
- Compra del terreno: las parcelas que venden los ayuntamientos o los promotores suelen incluir un 21 % de IVA; compradas a un particular, pagan en su lugar el impuesto de transmisiones.
- Permiso: necesitas un omgevingsvergunning según la Ley de Entorno (Omgevingswet), en vigor desde el 1 de enero de 2024. Muchos municipios fijan normas estéticas para las parcelas de autopromoción.
- Acometidas: agua, luz y alcantarillado suelen quedar fuera del precio del fabricante.
Calendario, de la parcela a las llaves
- Primera cita con un asesor: préstamo máximo y NHG.
- Opción sobre la parcela con el ayuntamiento o un particular.
- Diseño y contrato con el fabricante, revisados frente a las normas de la parcela.
- Solicitud del omgevingsvergunning.
- Tasación y oferta de hipoteca, y después notaría: terreno pagado, bouwdepot abierto.
- Cimentación, entrega y montaje, cada factura pagada desde el depósito.
Financiar una tiny house
Las tiny houses son populares en Países Bajos, pero financiarlas es más difícil. Los bancos quieren una vivienda permanente en un terreno de tu propiedad, con licencia, que puedan tasar y revender. Muchas tiny houses están en terrenos alquilados, en proyectos temporales o sobre ruedas: quedan fuera de las normas hipotecarias y se pagan con ahorros o con un préstamo personal.
Si el terreno es tuyo y la tiny house tiene licencia permanente, algunas entidades estudiarán una hipoteca. Habla con un asesor independiente antes de elegir modelo.
Errores habituales
- Dejar que venza el bouwdepot porque la licencia o la entrega se retrasan.
- Pagar al fabricante con ahorros esperando recuperarlo del depósito.
- Comprar una parcela sin revisar las normas estéticas del municipio.
- Dar por hecho que una tiny house es hipotecable antes de consultar a un banco.
Las reglas de los préstamos cambian de un país a otro. Lee la guía del país donde vas a construir:
Preguntas frecuentes
Una cuenta de obra que gestiona el banco. El presupuesto de construcción se deposita ahí y se paga al fabricante y a las empresas a medida que llegan sus facturas. Según la entidad, pagas intereses solo por lo dispuesto, o por todo el préstamo recibiendo intereses por el saldo sin gastar.
Puedes pagar todo lo que queda fijo en la casa (nagelvast): construcción, instalaciones, cocina equipada, pavimentos y vallas. Los muebles y las cortinas no. En obra nueva, el depósito suele durar hasta 24 meses.
A menudo pagas intereses por todo el préstamo desde el primer día, los intereses del depósito suelen ser menores que el tipo de la hipoteca y el depósito tiene un plazo. El dinero no gastado sirve para amortizar parte del préstamo al final.
La Nationale Hypotheek Garantie cubre hipotecas de hasta 470.000 € en 2026, o 498.200 € si el préstamo incluye medidas de ahorro energético. Cuesta una sola vez el 0,4 % del préstamo.
Es difícil. Los bancos quieren una vivienda permanente en un terreno de tu propiedad, con licencia. Muchas tiny houses están en terrenos alquilados o son móviles, así que se pagan con ahorros o con un préstamo personal.
Sí, muchas entidades lo ofrecen para reformas o ampliaciones, como ampliación de la hipoteca actual. Para una casa prefabricada nueva en una parcela nueva, el bouwdepot forma parte de la nueva hipoteca.
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